Ancol

KONSORSIUM NERA INDONESIA × BIREKA  |  PROPOSAL KERJA SAMA STRATEGIS

Akselerasi Revenue per Visitor (RPV)
Melalui Ekosistem Digital & AI Terintegrasi Kawasan

Ditujukan kepada: Direktur Commercial PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk (Ibu Ima Rahmaniar) & Tim
552 Hektar Kawasan 10 Juta Pengunjung / Tahun Tanpa Beban CAPEX (Zero CAPEX) Kemitraan Berbasis Kinerja (ICP)
01

Aset Tak Tertandingi

Tidak Ada Yang Memiliki
Apa Yang Ancol Miliki

552
Hektar — Terbesar di Asia Tenggara
10 Jt
Pengunjung per Tahun
1
Satu-satunya pantai Jakarta
dengan akses transportasi publik
Dufan
Theme park terbesar —
2,2 jt pengunjung/tahun
🎢 Dufan 🐠 SeaWorld 🎨 Pasar Seni 🌿 Ecopark 🏖️ Pantai Festival 🚆 KRL Ancol 🚌 TransJakarta 24h

Tantangan Ancol bukan mendatangkan orang, melainkan bagaimana memperpanjang waktu singgah (dwell time) dan menghubungkan pengunjung dengan seluruh potensi belanja di dalam kawasan.

02

Peluang Finansial Board-Level

Efek Pengali Rp 15.000:
Potensi Rp 150 Miliar Nilai Ekonomi Baru

+Rp 15.000

Peningkatan spending per pengunjung

Dengan basis 10 juta pengunjung per tahun, kenaikan rata-rata hanya Rp 15.000 menghasilkan:

~Rp 150 Miliar / tahun

Tambahan nilai ekonomi baru bagi ekosistem Ancol

Dapat diterjemahkan menjadi potensi Rp 7,5 – 15 Miliar / tahun tambahan pendapatan bersih langsung bagi Ancol melalui monetisasi digital yang tepat.

552 Hektar Kawasan
Siap dihubungkan secara digital tanpa belanja modal fisik besar
100+ Tenant Eksisting
Mitra F&B dan merchandise siap ditingkatkan transaksinya
10 Juta Pengunjung
Spending sekunder yang siap diaktifkan lewat kemudahan digital
03

Pergeseran Paradigma Pengembangan

Membangun Ekosistem, Bukan Membangun Gedung

Dari visi belanja modal fisik bertahun-tahun menuju aktivasi instan aset terawat hari ini

Dimensi Visi Konvensional: Pembangunan Fisik Visi Baru: Aktivasi Ekosistem Digital
Fokus Visi Pembangunan kios, wahana baru, gedung, hingga reklamasi daratan Menghubungkan orang, layanan & tenant yang sudah ada hari ini
Kebutuhan Modal (CAPEX) Ratusan Miliar Rupiah — membebani neraca & arus kas korporasi Nol Semen, Nol Tiang Pancang, Nol CAPEX bagi Ancol
Kecepatan Realisasi Jangka panjang (bertahun-tahun), risiko konstruksi molor & perizinan rumit Aktivasi instan dalam hitungan minggu (Quick Win 90 Hari)
Pemanfaatan Aset Menunggu bangunan fisik selesai baru bisa difungsikan Mengaktifkan aset terawat yang underserved (Pantai Marina, Dufan, Pasar Seni)
Dampak Tenant Membangun kios baru yang berisiko sepi / kanibalisasi Hidupkan tenant blind-spot & buka pesanan lintas wahana keluar Dufan
Profil Risiko Tinggi — risiko bangunan menganggur (underutilized) Rendah & Berjenjang — Kemitraan berbasis bagi hasil kinerja (ICP)
Inti Pendekatan: "Ancol sudah memiliki pantai yang indah, wahana kelas dunia, dan jutaan pengunjung. Kuncinya bukan menambah semen, melainkan mengalirkan akses layanan ke setiap jengkal kawasan."
04

Playbook Yang Sudah Terbukti

Jakarta Sudah Membuktikannya

Lokasi Sebelumnya Resep Sukses Hasilnya
M Bloc Space Gedung percetakan PERURI kosong Sewa terjangkau + bagi hasil + kurasi tenant kreatif + akses MRT 25.000+ pengunjung/hari, memicu kebangkitan seluruh Blok M
Pasar Santa Pasar tradisional sepi Kios terjangkau + komunitas Gen Z (kopi artisan, vinyl, fashion) "Anti-mall" pertama Jakarta, basecamp kreatif anak muda
Blok M Kawasan usang 30-50 tahun Integrasi MRT + 240 UMKM + ruang publik "third space" "Blok M Country" — distrik gaya hidup nomor 1 Gen Z Jakarta

Rumus yang sama: Kurasi + Kenyamanan Eksplorasi. Ancol memiliki 850× luas M Bloc — dan memiliki pantai. 🌊

05

Roadmap Transformasi

Arsitektur Ekosistem Layanan Ancol

Menggabungkan aktivasi cepat aset eksisting hari ini dengan mesin pertumbuhan jangka panjang kawasan.

Hasil Cepat — Fase 1

AI Concierge Pengunjung

Navigasi cerdas, estimasi antrean wahana, rekomendasi kuliner anti-antre, dan penawaran dinamis tanpa belanja server berat.

Hasil Cepat — Fase 1

Marketplace & E-Voucher

Aktivasi tenant eksisting: buka sekat tiket Dufan, hidupkan tenant blind-spot, dan bundling voucher makan multi-merchant satu QRIS.

Akselerasi — Fase 2

Logistik Pantai & Marina

Pengantaran makanan ke Pantai Marina & pesisir pantai dengan memberdayakan pekerja standby internal sebagai kurir mikro ramah lingkungan.

Pengembangan Skala Penuh

Mobilitas EV & Placemaking

Jelajah 552 Ha dengan armada motor listrik ramah lingkungan Loka EV + aktivasi ruang kreatif Pasar Seni mengadopsi kesuksesan M Bloc.

06

Pilar Fondasi Awal 1

AI Visitor Concierge (NayaAI)

Asisten pribadi di ponsel pengunjung — memaksimalkan waktu dan spending tanpa antre

Perencanaan Hari Cerdas

"Saya mau naik 3 wahana dan makan siang" — concierge menyusun rute optimal bebas macet antrean.

Pantauan Antrean Wahana

Tahu antrean wahana secara dinamis. Kora-Kora 15 menit vs Halilintar 45 menit? Dipandu ke Kora-Kora dulu.

Rekomendasi Kuliner Cerdas

"Lapar, cari yang dekat dan tidak ramai" — concierge merekomendasikan 3 pilihan tenant terdekat.

Penawaran Dinamis Proaktif

Pengunjung di Ancol dari pagi? Concierge tawarkan diskon sore SeaWorld untuk memperpanjang waktu singgah.

Satu Chat, Semua Akses

Tanya info wahana, jadwal atraksi lumba-lumba, hingga pesan tiket — semua lewat percakapan natural.

Ringan & Tanpa Beban IT

Berjalan langsung di Web Browser / WhatsApp tanpa perlu merombak arsitektur server internal Ancol.

07

Pilar Fondasi Awal 2

Marketplace Tenant: Menembus Sekat, Mengangkat Tenant Tersembunyi

Menghubungkan ratusan pilihan kuliner terbaik dengan pengunjung di seluruh 552 Ha tanpa hambatan tiket fisik

Membuka Akses Kuliner Dufan Keluar Pagar Tiket

Dufan memiliki variasi kuliner paling kaya di Ancol. Marketplace memungkinkan pengunjung di pesisir pantai, Pasar Seni, dan area publik memesan kuliner Dufan tanpa perlu membeli tiket masuk wahana Dufan.

Menghidupkan Tenant Blind-Spot & Indoor Food Court

Banyak tenant potensial di dalam food court indoor Dufan sepi pengunjung hanya karena berada di luar jalur lalu-lalang utama outdoor. Marketplace memberi mereka etalase digital yang menjangkau seluruh kawasan.

Satu Keranjang Belanja Multi-Tenant & Satu QRIS

Pengunjung dapat bebas mengombinasikan pesanan dari tenant makanan, minuman, dan camilan berbeda dalam satu kali pembayaran QRIS yang praktis dan efisien.

📱

Nol Biaya Tambahan Bagi Tenant

Tenant tidak perlu membeli mesin kasir (POS) baru. Order masuk lewat ponsel staf tenant, pesanan dipersiapkan, dan kurir mikro kawasan mengambil pesanan melalui Priority Pickup Window.

✓ Meningkatkan omzet tenant & komisi pendapatan baru bagi Ancol
08

Mesin Pertumbuhan Fase 2

Ekosistem Sirkular Logistik Kawasan

Mengalirkan F&B ke area terawat yang underserved dengan memberdayakan tenaga kerja standby internal

🍜

1. Titik Pasokan (Supply Dufan)

Dapur F&B Dufan dan restoran kawasan yang kaya pilihan kuliner menyiapkan makanan higienis untuk diantar ke luar area wahana.

Memaksimalkan utilisasi dapur tenant eksisting.
🛵

2. Kurir Mikro (Internal Gig Workers)

Memberdayakan staf operasional & penjaga kapal di Marina yang memiliki banyak waktu standby namun tidak diperkenankan keluar Ancol.

Penghasilan tambahan bagi pekerja internal kawasan.
🏖️

3. Permintaan (Pantai Marina & Publik)

Pantai Marina sangat terawat dan nyaman untuk piknik namun nir-vendor makanan. Pengantaran langsung memanjakan pengunjung di lokasi santai.

Layanan hadir langsung di titik relaksasi pengunjung.

"Ekosistem Sirkular Inklusif: Wisatawan nyaman bersantai, tenant Dufan melonjak penjualannya, dan pekerja lokal Marina mendapatkan nilai ekonomi tambahan."

09

Mesin Pertumbuhan Fase 3

Mobilitas Ramah Lingkungan & Eksplorasi (Loka)

Menghubungkan seluruh titik Ancol yang terpisah dengan armada kendaraan listrik bersih

Jelajah 552 Ha Tanpa Lelah

Armada motor dan skuter listrik sewa untuk keluarga dan anak muda. Mengubah jarak 552 Ha dari kendala menjadi pengalaman wisata yang menyenangkan.

✓ Rute tematik: Sunset Coastal Run & Ecopark Trail
✓ Gamifikasi Loka: Scavenger hunt berhadiah voucher
✓ Zona parkir dan geofencing cerdas berkecepatan aman
Loka Bali
Loka Bali Ecosystem
200 Armada EV Siap Operasional
Jakarta Heritage
Jakarta Trail Network
350 Armada EV Aktif di DKI Jakarta
10

Mesin Pertumbuhan Jangka Panjang

Placemaking — Model M Bloc untuk Pasar Seni

Mengubah area sepi menjadi magnet komunitas kreatif dan destinasi favorit Gen Z

Kurasi Tenant Kreatif

Mengundang brand indie terkurasi: kedai kopi artisan, toko cinderamata lokal, galeri seni, dan vinyl shop yang relevan dengan tren anak muda.

Sewa Rendah + Bagi Hasil

Mengadopsi formula sukses M Bloc: tarif sewa dasar terjangkau yang dikombinasikan dengan bagi hasil penjualan, sehingga tenant baru berani berinovasi.

Kalender Event Komunitas

Pertunjukan musik akustik akhir pekan, pameran seni interaktif, dan pasar malam kreatif yang konsisten menarik kunjungan ulang (repeat visits).

M Bloc membuktikan 0,65 Ha fasilitas terbengkalai mampu menarik 25.000 pengunjung/hari.
Pasar Seni Ancol memiliki aset ruang dan suasana tepi laut yang jauh lebih istimewa.

11

Demo Interaktif

Pengalaman Pengunjung Ancol

Marketplace, concierge, dan eksplorasi — semua sudah hidup dan siap diuji coba di ponsel pengunjung.

01 Pesan makanan dari hamparan pantai
02 AI Concierge pandu antrean & rute wahana
03 Direktori tenant & e-voucher terintegrasi
04 Satu pembayaran QRIS untuk semua tenant
📱 Buka Prototype Layar Penuh ↗ 📄 Unduh PDF Deck (A4)
12

Prinsip Kemitraan

Bagaimana Kita Mewujudkannya
Tanpa Beban CAPEX bagi Ancol?

Pendekatan kemitraan cerdas yang tidak membebani neraca keuangan ataupun kas Ancol

🛡️

Nol Belanja Modal (Zero CAPEX)

Ancol tidak perlu menganggarkan pengadaan software bernilai miliaran rupiah. Seluruh platform, cloud, aplikasi, dan pemeliharaan disediakan oleh mitra konsorsium.

⚡

Monetisasi Aset Eksisting

Kita tidak mulai dengan membangun wahana baru yang spekulatif. Kita mulai dari memaksimalkan belanja dari 10 juta pengunjung dan ratusan tenant F&B yang sudah ada hari ini.

📈

Paid → Measured → Expanded

Setiap fase memiliki KPI dan pintu evaluasi yang ketat. Ancol hanya melangkah ke skala yang lebih besar jika fase sebelumnya terbukti menghasilkan keuntungan nyata.

"Kemitraan berbasis hasil bisnis: Mitra menanggung risiko platform, Ancol menikmati nilai tambah."
13

Struktur Komersial Berbasis Kinerja

Bagi Hasil Hanya Atas Nilai Baru yang Nyata

Melindungi baseline pendapatan eksisting Ancol 100% — kami hanya berbagi dari laba tambahan

Formula Incremental Contribution Profit (ICP)
ICP = Pendapatan Tambahan Terverifikasi − Biaya Langsung Operasional

Proteksi Finansial Ancol

  • ✓ Baseline Aman: Pendapatan tiket gerbang, sewa kios lama, dan parkir 100% utuh tidak dipotong.
  • ✓ Atribusi Ketat: Hanya transaksi yang terbukti diinisiasi oleh voucher digital atau AI Concierge yang masuk hitungan.
  • ✓ Nol Risiko Kas: Fee mitra swasta hanya dibayarkan dari laba bersih baru yang sudah berhasil tertagih (pay-when-collected).

Simulasi Manfaat Bersih (Uplift 3,5%)

Tambahan Pendapatan Baru:Rp 35 Miliar
Biaya Langsung & Program:(Rp 15 Miliar)
Incremental Contribution Profit:Rp 20 Miliar
Porsi Konsorsium Mitra (30%):(Rp 6 Miliar)
Manfaat Bersih Ancol:~Rp 14 Miliar / thn
14

Kepatuhan & Tata Kelola

Dirancang untuk Standar Kepatuhan BUMD Tbk

Memberikan kepastian hukum, transparansi finansial, dan kesiapan audit bagi jajaran direksi

🏛️

Kepatuhan Pengadaan BUMD

Dirancang dalam koridor pengadaan/KSO PJAA Tbk yang patuh audit BPK. Tidak ada risiko pengalihan aset daerah dan tidak ada pengikatan sepihak.

🔒

Privasi & Keamanan Data (UU PDP)

Data pengunjung sepenuhnya adalah hak milik Ancol. Enkripsi standar enterprise dan infrastruktur server mematuhi regulasi kedaulatan data Indonesia.

💳

Payment Gateway Berizin BI

Seluruh transaksi diproses melalui PJSP berizin resmi Bank Indonesia dengan mekanisme settlement harian transparan langsung ke rekening Ancol.

📊

Rekonsiliasi Transparan & Audit-Ready

Dashboard pelaporan real-time dengan rekonsiliasi harian terhadap sistem kasir tenant dan ticketing Ancol untuk akuntabilitas penuh.

15

Kredibilitas Pelaksana

Kemitraan Terpercaya: NERA & Bireka

Sinergi antara tata kelola enterprise dan keunggulan teknologi operasional

NERA Indonesia
PRIME CONTRACTOR & GOVERNANCE LEAD
  • ✓ Pemegang kontrak utama dan penjamin kepatuhan BUMD PJAA Tbk
  • ✓ Program Management Office (PMO) & arsitek komersial program
  • ✓ Integrasi arsitektur enterprise & SLA Managed Service
  • ✓ Single point of commercial accountability bagi Ancol
BIREKA
TECHNOLOGY & PLATFORM PARTNER
  • ✓ Pengembang platform AI Concierge, Marketplace Kawasan & Booking
  • ✓ Penyedia armada dan teknologi operasional mobilitas Loka EV
  • ✓ Rekam jejak operasional: 350 armada EV di Jakarta & 200 di Bali
  • ✓ Dukungan teknis produk L2/L3 berkelanjutan
16

Rencana Pelaksanaan Berbasis Disiplin NERA

Pilot 90 Hari: Terukur, Berperingkat, dan Teruji

Validasi hasil nyata pada 100.000 pengunjung pertama sebelum melangkah ke komitmen skala penuh

FASE 0 — 2-4 MINGGU

Paid Discovery

  • Pemetaan journey & kurasi tenant Dufan/Marina
  • Penetapan baseline data & metodologi
  • Usulan NERA: Komitmen Awal Rp 150 Jt
FASE 1 — 90 HARI

Quick Win Pilot

  • Live Concierge + Marketplace + Beach Delivery
  • Uji coba terukur 100.000 pengunjung
  • Usulan NERA: Komitmen Setup Rp 250 Jt
FASE 2 & 3 — EKSPANSI

Pengembangan Skala Penuh

  • Perluasan kawasan (Pasar Seni, Loka EV)
  • Skala penuh 10 Juta pengunjung / tahun
  • Prinsip NERA: Lanjut hanya jika KPI lolos
3 – 5%
Peningkatan Spending per Visitor (RPV Uplift)
5%
Peningkatan Penjualan Tenant Pilot
15%
Konversi Voucher / Promo Digital
Prinsip Tata Kelola NERA: Pembagian komitmen bertahap (Stage-Gate) untuk mengunci risiko dan membuktikan kelayakan finansial sebelum Ancol melangkah ke skala penuh.
17
Ancol

Langkah Bersama

Mari Memulai Langkah Terukur: Usulan Kemitraan dari NERA

Memvalidasi potensi ekonomi Rp 150 Miliar melalui inisiasi pilot 90 hari yang berisiko terkendali.

Usulan Kerangka Keputusan dari NERA

  • ✓ Setujui pembentukan Tim Pokja Bersama (Joint Working Committee) Ancol – Konsorsium NERA
  • ✓ Tetapkan koridor zona pilot (Dufan & Koridor Pantai Marina)
  • ✓ Sepakati kerangka Komitmen Bersama Awal (Shared Pilot Commitment) indikatif Rp 400 Juta (Discovery Rp 150 Jt & Setup Rp 250 Jt) — dengan opsi diperhitungkan kembali (recoupable) dari bagi hasil pendapatan baru Ancol

Langkah Eksekusi Bersama

  • ✓ Joint Workshop NERA bersama tim Ibu Ima & Ibu Ticha
  • ✓ Finalisasi baseline transaksi kawasan & KPI scorecard
  • ✓ Kick-off Discovery & aktivasi Quick Win bagi pengunjung

Sebuah inisiatif komitmen bersama yang dipandu oleh tata kelola enterprise NERA untuk membuka jalan menuju tambahan pendapatan Rp 7,5 – 15 Miliar per tahun bagi Ancol.

18